數月前鬧得沸沸揚揚的華林御景高層電梯更換風波終于塵埃落定。記者日前走訪獲悉，作為福州最早一批配有電梯的高檔住宅小區(qū)之一，該小區(qū)六部“高齡”電梯經質監(jiān)部門鑒定需全部更新。經多方協(xié)商，業(yè)主自籌資金到位過半，最早將于下月中旬進行舊梯拆卸，第一批兩部電梯將于9月26日到貨并著手安裝。
1998年交房的華林御景，算是福州當年最高檔的樓盤之一，傳說當年住在這里的都是“有身份”的人，就連福建知名企業(yè)家曹德旺也在該樓盤中擁有一套別墅。而其高檔的特征之一就是裝有電梯。要知道，福州住宅電梯的大規(guī)模安裝建設大約是在2007年。
不過15年過去，作為第一批吃螃蟹的住宅小區(qū)，也比其他小區(qū)更早遭遇到“電梯老齡化”問題。目前國家和地方并沒有出臺關于電梯的強制報廢標準，但一般來說，“15歲”的電梯已進入老年期，隨時面臨更換。
電梯更換這事誰負責？費用由誰來承擔？維修基金流程繁瑣耽擱不起怎么辦？維修不足又該怎么辦？華林御景今日所面臨的尷尬與困境，也將不可避免地出現在更多的住宅小區(qū)面前。
三部電梯 一部徹底壞了一部常抖一部有“騰飛感”
華林御景13幢樓共配置17部電梯，使用年限全部超過15年，其中多層（九層以下）電梯還可勉強使用，而兩幢超過32層的高層所屬的六部電梯故障頻發(fā)，經過強制鑒定都將于下月更新。
昨日，記者來到高層之一的“月亮座”，發(fā)現三部電梯中的2號電梯已經關閉。
“2號電梯徹底壞了。”一名住戶說，“1號電梯也很恐怖，經常抖。有時候三部電梯一起壞，我還從32層走下來過。”
這名住戶熱情地邀請記者感受一下目前勉強可以運行的3號電梯。
剛進電梯口，這名住戶就被電梯門夾了一下。“你看，一點感應都沒有。”該住戶無奈地說。
當電梯開始運行時，記者明顯有一種“起飛”的騰空感。“別怕，都這樣，一會停住的時候也是這個感覺。”該住戶安慰道。當電梯顯示即將抵達31層的時候，突然嘩地一下又掉到了28層，接著緩緩上升，記者嚇了一大跳。
不過，這和31層業(yè)主曹阿姨的遭遇相比，似乎不值一提。曹阿姨說，太陽座和月亮座的電梯從去年開始故障頻發(fā)。最恐怖的一次，電梯卡在兩個樓層之間，她拼命呼救，被物業(yè)人員從半空中拉出來。
“從那一次起，我就說電梯一定要換，我自己非常熱心去跑這個事情。”曹阿姨說，她是華林御景電梯更新籌備組的成員，這個籌備組成員都是這兩幢高層的業(yè)主代表。然而籌備過程之曲折，讓她心力交瘁。
更換6部電梯要花300萬元 物業(yè)處無力承擔
負責華林御景物業(yè)管理的是福州三澤物業(yè)管理有限公司。雖然出了問題大家都喜歡找物業(yè)處，但是物業(yè)陳主任說，更換六部電梯的費用初步估算在300萬元左右，這樣的巨額費用物業(yè)處是無力承擔的，按常理，電梯的維修、更換都應該由業(yè)主所繳納的維修基金承擔。
“但是動用維修基金的程序實在太復雜了，修一部電梯，要樓層三分之二的業(yè)主簽字，很多人不愿意簽字啊，加上各種手續(xù)，動不動兩三個月，哪里等得起。像平時的小維修，小零件更換，都是我們物業(yè)自己貼錢。”陳主任說，千元以下的維修費用還可以墊付，超過這個數目就負擔不起。
陳主任給記者算了一筆賬，該小區(qū)多層業(yè)主的物業(yè)費是每平方米1.1元，高層業(yè)主的物業(yè)費是每平方米1.3元，小區(qū)一共13幢樓房中有兩幢是拆遷安置房，物業(yè)費是7毛錢每平方米。陳主任表示, 按照目前的物價水平，華林御景的物業(yè)服務收費偏低，而這些收入還要承擔每年約十萬元的電梯日常維護費用和年檢費用。“再貼，就入不敷出了。”
福建實達物業(yè)有限公司綜合部相關負責人劉先生也向記者解釋，目前福州小區(qū)電梯日常維護費用由物業(yè)公司繳納，主要出自業(yè)主的物業(yè)費。“由于單部電梯維保費用并不高，只夠支付電梯的簡單維護和保養(yǎng)，維保公司一般兩個星期進行一次日常維護。但如果遇上更換零件等大修，修一次幾千到幾萬元，我們收的物業(yè)費也沒這么多，更不用提花費幾十萬元來更換電梯了”。
物業(yè)管理公司方面表示，高齡電梯的更換問題最終還是要由業(yè)主委員會來解決，物業(yè)處只能做一些協(xié)助工作。從事物業(yè)管理十年的陳主任表示，這是自己首次遇到住宅小區(qū)電梯更換問題，但這樣的問題將越來越多。
業(yè)主協(xié)商每人掏6000元 但低層住戶不愿交
由于都是第一次面臨小區(qū)電梯更換，讓業(yè)主意識到這個艱巨的任務將由自己來解決，就是一個艱難的過程，特別是像華林御景這樣的許多老小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。
曹阿姨說，一開始連自己的先生都不支持。“但是有一次，他從31層坐電梯直接掉到5層，嚇壞了，就非常支持我做的事情。”
電梯更新籌備組成立后，曹阿姨等十幾位成員首先想到的是動用維修基金。但是經過了解后大家發(fā)現這個方案不現實。一方面是由于維修基金的啟動程序太繁瑣，必須由三分之二以上的業(yè)主同意才可動用，而且要經過層層審批，時間上等不起。另一方面是由于老舊小區(qū)當年繳納的維修基金較低，即使能夠及時動用，也無法滿足需求。
曹阿姨說，像華林御景這樣的老小區(qū)，并不是按照房款的百分比繳納維修基金，“每戶三千元，幾年前管道改造用了一部分，每戶大概能剩下1000多元，按照房管局規(guī)定要留三成在賬戶上，也就是說每戶能用的只有700多元，可是我們籌備組做過市場調查，每戶最少要攤6000元。”
省特種設備研究院的專家表示，由于目前國家沒有設置專項用于電梯維修或者更換的維修基金，所以電梯的維修和更換如果以申請維修基金的方式存在審批程序較多、時間久的特點，從各城市看，目前大多由業(yè)主自費來更換，而費用如何支出、如何分攤成為一個普遍難題。
經過物業(yè)處、社區(qū)、街道、大學教授、甚至派出所等相關人員的共同協(xié)調，太陽座和月亮座的多數業(yè)主同意各自再掏六千元更新電梯。“正式合同8月3日已經簽署了，根據合同，9月26日會到貨。分三批安裝，第一批先裝兩部電梯。”曹阿姨喜憂參半，因為太陽座232戶業(yè)主中還有30戶沒有交錢，而月亮座232戶業(yè)主中只有176戶業(yè)主及時繳納。
不愿意繳納的原因五花八門，有的是不住在該小區(qū)，有的是低層住戶覺得換不換與自己關系不大，有的是不信任，存在觀望心理。
“我有點擔心最后一部分款項能不能湊齊。”曹阿姨說。
探討
換電梯費用該如何解決？
業(yè)內人士：可根據樓層高低調整比例,或者不交錢不能用電梯
福州市房管局相關人士承認，按照《福州市住宅專項維修資金管理辦法》，遇上電梯大修或是更換，就需要動用到小區(qū)公共維修基金，但往往在征求業(yè)主意見時，物業(yè)處或業(yè)委會都遭遇征集簽字難題。
業(yè)內人士解釋，更換一部電梯動輒幾十萬元，公共維修基金將被花掉大半，日后再進行各項維修時難免會資金不足，需要業(yè)主重新繳納，這導致不少業(yè)主，尤其是低層業(yè)主不愿動用這筆錢。
而目前需要更換電梯的老舊小區(qū)大多公共維修基金數額較低，有些甚至沒有維修基金，更換電梯往往需要業(yè)主另外“湊份子”。
“這個困難更大。低層業(yè)主需不需要交，交多少，這些都是爭議的重點。”福州市房管局相關人士表示，根據《福州市住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤，但在執(zhí)行過程中，很多低層住戶對此無法接受，明確表示自己不用電梯，不應該出這筆費用。而目前并沒有政策對此作出明確規(guī)定。
對此，業(yè)內人士表示，電梯更換費用的分攤比例主要還是看業(yè)主大會的表決結果，福州目前有些小區(qū)在電梯電費的公攤上，1-3樓的業(yè)主都不需要繳納。更換電梯也可以參照類似做法，低層住戶不交或者少交。
福州市房管局相關人士也認為，電梯更換費用除了按面積分攤外還可以更靈活一些，如以7樓為界，7層以下住戶在一定基數上下浮繳納，而7層以上住戶則相應上調繳納標準。而再“極端”的做法就是安裝“智能刷卡”電梯，采用“誰交錢誰刷卡”的方式，既讓住在低層的業(yè)主有權拒絕交費，對已交費業(yè)主而言又很公平。
曹阿姨，目前華林御景也將采用這個辦法，更新后的電梯將刷卡使用，不交錢的用戶則無法使用電梯。
近期小區(qū)電梯問題頻見報端。日前，記者走訪福州多處住宅小區(qū)發(fā)現，不少電梯使用時間不到15年就已經故障頻發(fā)，提前進入“老齡化”。
省特種設備研究院專家表示，目前對住宅電梯的設計使用年限暫時沒有規(guī)定，電梯的“老化”與日常電梯的使用頻率、使用環(huán)境以及保養(yǎng)質量等多方面因素有關。
業(yè)內人士透露，除老舊住宅外，許多新建小區(qū)由于電梯使用頻率過高，維護保養(yǎng)不當，導致提前“老齡化”。目前我省電梯數量以每年15%的速度增長，電梯“老齡化”問題將更加突出。
二次裝修重創(chuàng)老電梯
安置房及老舊住宅首當其沖
“咚咚咚。”一名裝修工人將材料推進電梯后，不斷用腳踹關不上的電梯門。在華林御景旁的一個老舊樓盤，記者看到了這一幕。
該小區(qū)物業(yè)管理人員說，電梯使用雖然不滿15年，但也不“年輕”了，加上是老小區(qū)，一些住了十多年的住戶條件好了就另外買房“升級”，許多新來的業(yè)主往往要進行二次裝修，這對電梯的損害特別大，縮短了電梯的使用年限，讓垂垂老矣的電梯更加岌岌可危。
福州南方電梯公司的相關負責人張先生表示，目前一些開盤時間較早的住宅小區(qū)高層，特別是安置房小區(qū)，開始面臨電梯老化問題。
來自福州市質量技術監(jiān)督局的消息稱，截至今年4月，福州市使用超過15年的電梯已近700部，這其中也包括了住宅電梯。而這一數據還在增長，根據省質監(jiān)局官方數據，我省電梯以每年約15%的速度增加，福州每年電梯增加數量在2500部至3500部之間。
業(yè)內人士表示，使用一定年限后的老舊電梯可靠性下降，重要零部件與安全裝置有可能達到其使用壽命，造成故障率增加，出現困人、制動不可靠、超速運行等現象。一旦出現電梯運行震動異常、鋼絲繩磨損與斷絲嚴重等老化現象，可能引發(fā)重大電梯故障。
“美國的電梯有的100年了都還在用，中國不行，使用環(huán)境不一樣。”一位不愿透露姓名的某名牌電梯公司福州負責人表示：“二次裝修、使用頻率高不僅會給老齡電梯帶來重創(chuàng)，提早結束其使用壽命，還會大大縮短一些‘年輕’電梯的壽命。”
部分維保單位低價搶市場
維保不到位 電梯容易“短命”
南方電梯公司的張先生說，一些小區(qū)使用不到15年的電梯，也開始故障頻發(fā)，除了與購置的電梯本身品牌質量有關外，惡劣的使用環(huán)境和低水平的維護保養(yǎng)也加速了電梯“老化”。
一位不愿透露姓名的業(yè)內人士表示，目前全省電梯制造單位有十幾家，而大大小小水平參差不齊的電梯維保單位達到235家。“競爭非常激烈，有的維保公司一部電梯每個月維保費用才100多元，這怎么可能有好的服務質量。”
南方電梯公司的張先生也說，目前福州乘用電梯維保費用兩極分化。事業(yè)單位、政府機關的費用標準可以達到每部每個月400元到500元之間，而住宅小區(qū)的電梯維保費用多數只在200元到300元之間徘徊。“因為這筆費用是由物業(yè)公司來出，物業(yè)公司根據成本控制，必須在意價格。”
而按照福州市特種設備協(xié)會出臺的指導價格，這筆費用應該在360元左右。“但是現在競爭太激烈了，有一些小的維保公司，100多元都做。這個價格是肯定買不到原廠維保服務的。而低價競爭的小維保公司一般都是憑經驗維修，手里也沒有原廠設備技術資料，這對電梯維保肯定是有影響的。”業(yè)內人士透露。
該業(yè)內人士解釋，按照正規(guī)的電梯維保要求，一些零部件根據檢測，需要做到在損壞之前就更換，以免造成連帶損害，影響整部電梯的運行。由于受到價格限制，一些小維保公司則是“能用就用”，除非電梯不運行，一般不更換零部件，這就造成了電梯容易“短命”。“由于今年公共場所電梯事故頻發(fā)，國家已經出臺相關規(guī)定，公共場所電梯要使用原廠維保服務，不過住宅電梯這一塊還沒有規(guī)定。”
“所以，一般‘年紀輕輕’就出大毛病的都是住宅電梯，事業(yè)單位電梯很少。”張先生表示。
業(yè)內人士稱，因為物業(yè)服務價格十年不漲，可以理解物業(yè)公司的行為，因此要延長住宅電梯的使用壽命，根源還在業(yè)主身上，“業(yè)主必須意識到電梯是自己的，不是物業(yè)公司的。”
專家說法
住宅電梯無強制“退休”標準
超過15年需要進行安全評估
據省質監(jiān)局相關部門介紹，目前國家和地方，對住宅電梯的設計使用年限暫時沒有規(guī)定，也沒有強制報廢的標準。
專家表示，根據《福建省電梯安全管理辦法》，超過15年的電梯需要進行安全評估，使用單位可根據評估給出的建議進行維修、改造或者更換部件，視情況也可以更換電梯。也就是說，高齡電梯是“退休”還是“返聘”將由監(jiān)管部門強制檢測后給出意見。
而福州目前物業(yè)公司主動上報年檢的比例并不高，還是以質監(jiān)部門到期催促為主。省特檢院組織進行相關監(jiān)測后，會出具安全評估報告給予維修意見，對于年檢不合格的電梯，將發(fā)具有強制力的整改通知書，整改不合格，則只能關停。
不過市質監(jiān)局相關人員告訴記者，由于電梯對社區(qū)生活影響牽涉較多，不會輕易封電梯，都會報告當地政府，組織街道、物業(yè)公司進行協(xié)調處理。假如協(xié)調不成功，質檢部門將會貼上封條，強制關停電梯。
