隨著時間推移，我市不少住宅共用部位、共用設施設備在保修期滿后面臨維修和更新改造，此時對住宅專項維修資金的使用需求也在日益凸顯。
住宅專項維修資金，俗稱房子的“養老金”。這筆錢是什么樣的交存標準，到底該如何使用，在許多小區都備受老百姓關注。
下月1日起，除了全新的物業管理辦法外，我市也將實施新的《常州市市區住宅專項維修資金管理辦法》。新辦法在住宅維修資金的交存、專項資金的設立等方面有一些亮點。
住宅維修資金的交存標準以土地使用權的出讓時間劃分
記者注意到，新辦法里再一次明確了商品住宅項目維修資金的交存標準。
2008年3月23日以前簽訂國有建設用地使用權出讓合同的住宅項目，首期維修資金由業主按照房屋建筑面積35元/平方米標準交存；開發建設單位按照項目總建筑面積12元/平方米標準交存，兩項合計47元/平方米。
2008年3月24日以后簽訂國有建設用地使用權出讓合同的住宅項目，首期維修資金按照下列標準交存。
配備電梯的商品住宅，由業主按照建筑面積120元/平方米標準交存；不配備電梯的住宅，由業主按照建筑面積60元/平方米標準交存。住宅小區內單一產權的獨立式住宅，由業主按照建筑面積60元/平方米標準交存。
配備電梯的非住宅，由業主按照建筑面積120元/平方米標準交存；不配備電梯的，由業主按照建筑面積60元/平方米標準交存；住宅小區內營業性車庫（位）由業主按照建筑面積60元/平方米標準交存。
據了解，這個標準主要是根據土地使用權的出讓時間來劃定的。如上書房和嘉宏七棠兩個小區，位置挨得很近，上月都有一批房源交付。由于上書房的土地使用權出讓時間是2008年2月，所以業主只需按35元/平方米交存資金，但這筆錢中不包括電梯維修資金。嘉宏七棠的土地使用權出讓時間是2009年9月，所以是按照新標準交存的。
賣房子前得補足之前未交的維修資金
有的業主交了住宅維修資金，有的業主卻沒有交，當共用部位設施設備需要維修時，卻發現所交資金不夠一次維修，在一些城市的部分小區已面臨了這樣的窘境。
此次新辦法亦有針對性的措施——“業主申請房屋轉移登記時，應當向房屋登記機構提供已經足額交存維修資金的相關憑證；房屋未交存首期維修資金或維修資金余額不足首期交存額30%的，應當補足，該房屋維修資金隨房屋所有權同時過戶。”
通俗點講，就是賣房子的時候要把這筆“修房子”的錢補上。
市物業管理中心主任陳福寶告訴記者，之所以制定這一條款是基于兩方面原因考慮。一來，省物管條例有規定住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業主應當續籌。業主申請房產轉移登記時，也要向房地產登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金的相關憑證。
另一方面來看，我市住宅從2001年開始由政府統一歸集管理維修資金，經過十多年發展，大多數人都有了新建商品房要交住宅維修資金的意識。隨著時間推移，已交納首期維修資金的房屋逐漸進入維修期，一些小區中的房屋動用維修資金后余額已不足首期交存額的30%。
此外，記者也從側面了解到，2006年以前交付的房子，有些業主通過關系去找開發商打了招呼，當時并沒有交這筆錢，導致同一幢樓的房屋維修資金不全，影響維修資金的使用分攤。
在陳福寶看來，通過二手房交易前補繳維修資金的方式，能夠逐步補充房屋的維修資金，為業主住宅共用部位共用設施設備的及時維修提供保障。
小區將設立電梯、消防專項維修資金，錢由開發商支付
小區里的電梯、消防等大型設備一旦維修起來也是個極易起爭議的事。
據記者了解，一般的維修是可以動用住宅專項維修資金的，但如果到了使用年限，如15年、20年后需要更換，維修資金恐怕就不夠用了。
新辦法直接就設立了專門的電梯、消防專項維修資金，這是很大的一個亮點。規定指出“2013年5月1日以后受讓土地的住宅物業，配置電梯的，開發建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主所有，納入維修資金管理。”
前段時間，我市中心城區一知名小區就遇到了類似情況。有業主舉報，小區的消防自動報警系統故障、消火栓管網無水、噴淋系統管網無水等，已構成重大安全隱患。這種大規模的消防設施更換改造，整改預算在80萬元左右，無奈只能動用住宅專項維修資金，盡管最后經多次協商，在我市第一次通過應急方式動用住宅維修資金進行了消防整改，但這個過程中不少業主是不太樂意的。
物管中心相關負責人說，小區消防設施、電梯等老化是今后不可避免的隱患，而這筆專項資金的設立能很好的起到補充解決問題的作用。且錢是開發商支付的，業主也沒什么負擔。
小區中的一些維修工程將引入中介機構進行審計等
新辦法中另一大亮點是，小區一些維修工程將引入中介機構進行審計等。
“住宅小區內應急維修項目及申請使用維修資金5000元以上的項目，申請人應委托具備相應資質的機構對工程造價進行審計。申請使用維修資金金額5萬元以上的項目，申請人應通過招投標等公開競爭方式擇優選擇施工單位，但應急維修項目可以除外。申請使用維修資金金額20萬元以上的項目，應委托具有相應資質的工程監理單位監理。對維修、更新和改造項目實施審計、招標或監理的，申請人應當提供相關機構出具的報告、文件等書面材料，相關費用從維修資金中列支。”
市物管中心副主任莊錫中說，制定這一條款，主要考慮到維修工程是一項專業性很強的工作，而業委會、業主在對維修事項進行決策時，往往缺乏專業知識，尤其是在維修項目的定價及維修工程的組織實施方面。
“現在通過引入招標、監理、審計等中介機構的服務，能提高維修資金使用效率，合理控制資金支出，有效杜絕了維修項目中出現的高估冒算、偷工減料等現象。”
據了解，清涼附近的一個小區，要修17幢樓的外墻和一個屋面，工程預算約為8.34萬元，審計下來的價格是7.26萬元，節省了1萬多元。
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