隨著我國(guó)老齡化加劇，老小區(qū)加裝電梯的訴求被不斷放大。這幾年，各地政府對(duì)加裝電梯給予力度不小的財(cái)政補(bǔ)貼，最高紀(jì)錄達(dá)單筆24萬(wàn)元。即便如此，能從訴求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的小區(qū)還是寥寥無(wú)幾。
一個(gè)核心問(wèn)題是，隨著房?jī)r(jià)上漲，公眾的物權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，“誰(shuí)出錢(qián)，怎么出錢(qián)”這些都成了小問(wèn)題。人們關(guān)心的是，加裝電梯之后，樓層不同實(shí)際收益也不同，財(cái)富的增值部分或者是貶值部分，如何進(jìn)行利益再分配。所以，從物權(quán)的角度審視老小區(qū)加裝電梯問(wèn)題就變得非常必要。
今年7月，全國(guó)老齡辦、民政部、國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委等五部委發(fā)布《關(guān)于制定和實(shí)施老年人照顧服務(wù)項(xiàng)目的意見(jiàn)》，其中就提到要加強(qiáng)社區(qū)、家庭的適老化設(shè)施改造，優(yōu)先支持老年人居住比例高的住宅加裝電梯等。但不少地區(qū)試行的辦法遵循“一票否決”制，即具體某個(gè)單元加裝電梯，須該單元業(yè)主全部同意。這對(duì)大多數(shù)居民來(lái)說(shuō)，加裝電梯就是一條漫長(zhǎng)的溝通之路。
筆者了解到，老小區(qū)加裝電梯意向的強(qiáng)弱，與樓層高低成正比：
一樓意向?yàn)椤柏?fù)”，因?yàn)榧友b前它是老年人居住較為方便的一種選擇，加裝后會(huì)讓其在二手房交易市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)不再； 對(duì)二樓居民來(lái)說(shuō)，加裝電梯會(huì)帶來(lái)一定的便利性，但相較于便捷度，加裝電梯同樣會(huì)讓其在二手房市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)縮水，其房?jī)r(jià)的上漲和高樓層無(wú)法媲美。
三樓、四樓是一個(gè)比較微妙的存在。在沒(méi)有電梯的情況下，一直有“金三銀四”的說(shuō)法，加裝電梯后，小區(qū)整體房?jī)r(jià)會(huì)上漲，但這主要是相對(duì)周邊沒(méi)電梯的老公房的增值，在本小區(qū)，其增值遠(yuǎn)不及五樓和六樓。無(wú)論從哪個(gè)角度分析，五樓、六樓得利最多。
基于上述因素，“協(xié)調(diào)”在本質(zhì)上就要讓各家在成本與收益的權(quán)衡中感到有收益。因此，傳統(tǒng)做法所用的抽選群眾基礎(chǔ)好的小區(qū)人員成立專門(mén)工作組，挨家挨戶做思想工作的方法顯然力度不夠了。不少小區(qū)遭遇過(guò)這樣的尷尬――在征詢意見(jiàn)階段，業(yè)主表示同意，但等到要切實(shí)推進(jìn)了，“如何補(bǔ)償”的實(shí)際問(wèn)題成了“攔路虎”，加裝電梯能否成功的關(guān)鍵還是在于補(bǔ)償是否到位。
這在已經(jīng)實(shí)現(xiàn)加裝的小區(qū)中也能得到佐證。不少之前成功改造的小區(qū)其實(shí)并不是簡(jiǎn)單地加一部電梯，而是“加層加面積”。比如，有的小區(qū)通過(guò)改造外擴(kuò)給小區(qū)內(nèi)的每戶人家增加一定程度的住房面積。又比如，在加固地基的基礎(chǔ)上對(duì)原層高實(shí)施加層，讓一樓的住戶搬至頂樓，騰出來(lái)的底樓增加居委物業(yè)辦公、便民服務(wù)站等功能。
所以，要真正解決這個(gè)問(wèn)題，必須正視物權(quán)理念。對(duì)于持反對(duì)意見(jiàn)的低樓層，要打破僵局，從經(jīng)濟(jì)的角度去考量，測(cè)算不同產(chǎn)權(quán)的成本與收益，讓各家各戶在總體收益上實(shí)現(xiàn)相對(duì)平等。當(dāng)然，因?yàn)閰^(qū)域位置的不同，要做出一套標(biāo)準(zhǔn)化的低樓層補(bǔ)償方案可能性不大，但如果有一天，在每一個(gè)有加裝電梯意愿的小區(qū)里能大大方方談錢(qián)，這事才有可能走上快速通道。
