從本月初開始，北京市通州區(qū)世紀(jì)星城的居民樓有15部電梯停運(yùn)，給業(yè)主日常生活帶來不便，近300戶業(yè)主受影響。該小區(qū)物業(yè)公司東光物業(yè)表示，正在申請(qǐng)公共維修基金安排維修，估計(jì)約160萬元維修預(yù)算，引發(fā)部分業(yè)主的質(zhì)疑（11月15日《新京報(bào)》）。
經(jīng)檢查，電梯在設(shè)備安全方面存在問題，檢驗(yàn)結(jié)論為不合格，為防止事故發(fā)生，被責(zé)令停止使用，由此影響到近300戶業(yè)主。一下子停擺這么多電梯，而且一停就是十幾天，這對(duì)于居住在高層的居民，其負(fù)面影響可想而知。為何遲遲得不到維修？原因很簡單，一方面是物業(yè)公司因維修費(fèi)用過高擬啟用維修基金進(jìn)行電梯維修，預(yù)計(jì)約需160萬元左右；而另一方面，則是部分業(yè)主認(rèn)為動(dòng)用如此大的公共維修基金，會(huì)使業(yè)主利益受損，開支數(shù)額也讓人生疑，物業(yè)公司應(yīng)該從物業(yè)費(fèi)里解決電梯維修費(fèi)用。
在利益博弈中，爭論無時(shí)不在，突出表現(xiàn)就是業(yè)主有維權(quán)愿望，但物業(yè)卻抱著你要維權(quán)就讓電梯繼續(xù)停擺的心態(tài)，結(jié)果導(dǎo)致雙方爭議不斷，業(yè)主維權(quán)陷入兩難困境。事實(shí)上，如此問題該如何解決法律已有明確規(guī)定，《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，使用住宅專項(xiàng)維修資金有專門的辦理程序：物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議，并需住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議才可使用該方案。也就是說，動(dòng)用維修資金和動(dòng)用多少不是物業(yè)說了算，而應(yīng)該征得廣大業(yè)主的同意方可。但物業(yè)為什么不征得同意寧可看著“電梯困境”長存呢？很簡單，用電梯的是業(yè)主而不是物業(yè)。這也證實(shí)了與物業(yè)維權(quán)博弈中業(yè)主往往式微的處境。
依據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主對(duì)物業(yè)有選擇權(quán)和接受服務(wù)權(quán)。對(duì)物業(yè)，業(yè)主完全可以依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，采取召開業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)等方式，及時(shí)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)和監(jiān)督，并對(duì)其動(dòng)用維修基金等行為進(jìn)行表決。對(duì)于管理不善、侵犯業(yè)主權(quán)益等行為的物業(yè)公司，業(yè)主大會(huì)可以作出解聘和重新選聘物業(yè)公司的決定。所以，如果這些法規(guī)要求能不折不扣地落實(shí)，那么面對(duì)業(yè)主的堅(jiān)定維權(quán)，物業(yè)公司自然不會(huì)出現(xiàn)冷眼看停擺的狀態(tài)，也不敢隨意動(dòng)用維修基金并擅自決定維修開支。
小區(qū)“電梯困境”的出現(xiàn)，折射了業(yè)主“維權(quán)困境”的無奈。而紓解業(yè)主“維權(quán)困境”的當(dāng)務(wù)之急，一是盡快宣傳、落實(shí)物權(quán)法、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，讓業(yè)主選擇通過法律途徑捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益；二是業(yè)主通過建立健全業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)制度，依法監(jiān)管物業(yè)管理行為，保障業(yè)主自身的選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)和話語權(quán)；三是嚴(yán)格問責(zé)，對(duì)于不依法辦事的物業(yè)，相關(guān)部門應(yīng)依法介入，從嚴(yán)查處，用鐵的問責(zé)規(guī)范物業(yè)管理行為。
