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2009年1月創(chuàng)辦了《上海埃略凡特文化傳播廣告》。它不僅能擴大電梯企業(yè)向社會各個層面，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)單位的信息傳播和全面交流；也讓房地產(chǎn)企業(yè)及物業(yè)公司從...
“多層”投票漲了電梯公寓物管費 部分住戶面臨“被投票”尷尬
房管局相關人士指出，同一小區(qū)存在不同物業(yè)形態(tài)，但在同一張選票上投票決策涉及各自不同利益的決議時，客觀上的確可能造成人數(shù)較少業(yè)態(tài)下的業(yè)主“被投票”。
據(jù)調查，目前在一些大的小區(qū)里，別墅、洋房、高層住宅同處一個小區(qū)的很多，這些業(yè)主都或將面臨這一尷尬問題，可能出現(xiàn)人數(shù)眾多的電梯高層業(yè)主投票決定漲了別墅住戶的物業(yè)費的尷尬現(xiàn)狀。
成都棕東小區(qū)129戶電梯公寓業(yè)主在投票決策是否上調物管費的過程中，發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)“被投票”了，即使全體電梯公寓業(yè)主都投反對票，也無法改變上調0.8元/平方米·月物管費的事實。
原來，這個小區(qū)640戶業(yè)主中，有456戶系多層業(yè)主，占比70%以上，在這次物管費漲價的方案中，多層上調幅度，要比電梯公寓低一半。因此，當小區(qū)唯一的業(yè)委會把不同類型住戶的物管費漲價方案，放在一起讓全體業(yè)主投票時，由于多層業(yè)主支持聲較大，反對聲很高的電梯公寓業(yè)主即便全體反對，也無法將命運掌握在自己手中，因為他們在全體業(yè)主中的占比實在太小。
背景
小區(qū)住宅呈三種業(yè)態(tài)
物管費漲價幅度不同
位于武侯區(qū)郭家橋街的棕東小區(qū)存有多種物業(yè)形態(tài)，小區(qū)內有竹林公寓3棟、棕東小區(qū)多層12棟、電梯公寓1棟，同時還有商鋪、車庫等業(yè)態(tài)。今年上半年，小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)成都向陽物業(yè)公司提出了上調物管費的請求，并通過相關流程，進入了業(yè)主大會決策程序。
今年4月15日，成都向陽物業(yè)服務公司在棕東小區(qū)內張貼了調整物管費的公告。該公告顯示，小區(qū)擬對物業(yè)服務收費標準做如下調整：棕東小區(qū)多層物管費從原來的0.50元/平方米·月，上調至0.85元/平方米·月;竹林公寓物管費從原來的0.18元/平方米·月，上調至0.50元/平方米·月;電梯公寓從原來的1.00元/平方米·月，上調至于1.80元/平方米·月;商鋪從原來的0.6元/平方米·月，上調至3.00元/平方米·月。
5月9日，棕東小區(qū)第三屆業(yè)委會和向陽物業(yè)公司聯(lián)合下發(fā)“調價公告”，該公告顯示，業(yè)委會將根據(jù)成都市《物業(yè)管理條例》和《棕東小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》第七條第4款、第8條、第9條的規(guī)定，調整棕東小區(qū)物業(yè)費價格，業(yè)主委員會決定召開小區(qū)業(yè)主大會會議，定于2015年5月11日至14日由工作人員采取書面的形式上門征求業(yè)主意見。
在預定的期限內，業(yè)委會工作人員持“棕東小區(qū)第三屆業(yè)主大會會議征求意見表”上門填寫了征求意見表。征求意見表上，依次載明了不同物業(yè)形態(tài)的上漲價格，并在意見表的下端羅列了“同意”或“不同意”兩個選項，同意業(yè)主在“同意”后面的框框內畫鉤，不同意的業(yè)主，則在“不同意”后面的框框內畫叉。
5月20日，業(yè)委會公布了征求意見統(tǒng)計的結果。從建筑面積的統(tǒng)計結果顯示，同意票的建筑面積達74.91%，不同意票的面積占17.76%。從業(yè)主戶數(shù)的統(tǒng)計結果顯示，640戶業(yè)主中，同意票的戶數(shù)460戶，達71.88%，不同意票的戶數(shù)占19.53%。上述投票結果，達到了相關法律法規(guī)規(guī)定的“建筑面積過半”、“總人數(shù)過半”的要求，投票結果宣布有效。
矛盾
電梯公寓業(yè)主
業(yè)主們往往只關心涉及自己利益的部分，多層業(yè)主是電梯公寓業(yè)主人數(shù)的幾倍，即使電梯公寓業(yè)主全部投反對票，也無法改變“被同意”的事實。
棕東小區(qū)的投票結果公布后，漲價幅度較高的電梯公寓業(yè)主提出了質疑，稱自己“被投票”，在爭取權益的過程中，業(yè)主何先生還打起了官司，請求法院確認表決結果無效，并主張業(yè)委會針對不同物業(yè)形態(tài)進行分類投票表決。
據(jù)業(yè)主曾先生介紹稱，小區(qū)住房存在多種業(yè)態(tài)，640戶業(yè)主中，有456戶屬于多層業(yè)主(其中竹林公寓116戶，棕東多層340戶)，占比70%以上，電梯公寓業(yè)主僅有126戶，占比19%，商鋪業(yè)主占比約10%。在這次上漲物管費中，多層的上調幅度較小，其漲價幅度對絕大多數(shù)多層業(yè)主而言，都是容易接受的。而電梯公寓上調幅度較大，難以讓人接受。
“問題的關鍵在于，業(yè)委會把容易讓多層業(yè)主接受的調價內容和難以讓電梯公寓業(yè)主接受的調價內容放在同一張表上來投票。”曾先生向成都商報記者介紹稱，業(yè)主們在投票時，往往只關心涉及自己利益的部分，只要多層業(yè)主認可自己的調價方案，就會在意見表上投下“同意”票，“但在多層業(yè)主投下同意票的時候，也對電梯公寓業(yè)主的漲價內容投下了同意票，多層業(yè)主是電梯公寓業(yè)主人數(shù)的幾倍，即使電梯公寓業(yè)主全部投反對票，也無法改變‘被同意’、‘被漲價’的事實。”
法院審理判決
根據(jù)物權法關于“雙過半”的規(guī)定，上漲物管費應當經(jīng)棕東小區(qū)業(yè)主大會“雙過半”表決同意，對原告業(yè)主提出的應當分類表決的主張不予支持。
武侯區(qū)法院經(jīng)審理認為，上漲物業(yè)服務費屬于有關共有和共同管理權利的重大事項，依法應當由業(yè)主共同決定，根據(jù)物權法關于“雙過半”(即應當經(jīng)專有部分建筑面積過半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意)的規(guī)定，上漲物管費應當經(jīng)棕東小區(qū)業(yè)主大會“雙過半”表決同意，對原告業(yè)主提出的應當分類表決的主張不予支持。目前，該案已經(jīng)上訴至成都市中院。
對于棕東小區(qū)引發(fā)的投票糾紛。棕東小區(qū)業(yè)委會主任王慧明表示，業(yè)委會的工作是根據(jù)法律、法規(guī)，并嚴格按照程序辦理的，是合法的。對于為什么多層和電梯公寓的物管費上漲幅度不同，王慧明表示，漲價幅度是根據(jù)運營成本來確定的，因為多層和電梯公寓的運營成本不同，所以價格不一樣。
至于為什么要把不同業(yè)態(tài)的漲價內容統(tǒng)一到一張征求意見表中，王惠明表示，因為棕東小區(qū)屬于同一個建筑區(qū)劃，只有一個業(yè)委會，根據(jù)物權法和棕東小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，調整小區(qū)物業(yè)服務費，屬于需要經(jīng)業(yè)主大會“雙過半”決議的內容，因此棕東小區(qū)業(yè)委會嚴格按照法律和規(guī)則的規(guī)定，進行了統(tǒng)一投票。
房管局：的確存在“被投票”尷尬
面對“雙過半”的規(guī)定和“被投票”的尷尬，棕東小區(qū)的電梯業(yè)主曾向武侯區(qū)房管局尋求幫助，希望能找到更為合理的解決途徑。
對此，武侯區(qū)房管局房管科相關負責人向成都商報記者證實，棕東小區(qū)物業(yè)糾紛的確呈現(xiàn)出部分業(yè)主“被投票”的現(xiàn)實尷尬。該負責人表示，棕東小區(qū)還是第一次暴露類似問題，在同一小區(qū)中，存在不同物業(yè)形態(tài)，而每種物業(yè)形態(tài)的業(yè)主數(shù)量不同，在同一張選票上投票決策涉及各自不同利益的決議時，客觀上的確可能造成人數(shù)較少業(yè)態(tài)下的業(yè)主“被投票”。
該負責進一步分析，目前越來越多的小區(qū)呈現(xiàn)了不同業(yè)態(tài)，光住宅部分就有別墅、多層和電梯公寓，涉及的服務內容肯定不同，從實際情況來看，分別進行投票決議似乎更科學合理，但是物權法、物業(yè)管理條例及各個小區(qū)的業(yè)主大會議事規(guī)則，均規(guī)定了“雙過半”，這就導致了實際情況和法律規(guī)定的矛盾，目前還沒有制度層面的解決辦法，只有涉及利益的各方盡可能協(xié)調解決。
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