隨著時間推移，我市不少住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后面臨維修和更新改造，此時對住宅專項(xiàng)維修資金的使用需求也在日益凸顯。
住宅專項(xiàng)維修資金，俗稱房子的“養(yǎng)老金”。這筆錢是什么樣的交存標(biāo)準(zhǔn)，到底該如何使用，在許多小區(qū)都備受老百姓關(guān)注。
下月1日起，除了全新的物業(yè)管理辦法外，我市也將實(shí)施新的《常州市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》。新辦法在住宅維修資金的交存、專項(xiàng)資金的設(shè)立等方面有一些亮點(diǎn)。
住宅維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)以土地使用權(quán)的出讓時間劃分
記者注意到，新辦法里再一次明確了商品住宅項(xiàng)目維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)。
2008年3月23日以前簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的住宅項(xiàng)目，首期維修資金由業(yè)主按照房屋建筑面積35元/平方米標(biāo)準(zhǔn)交存；開發(fā)建設(shè)單位按照項(xiàng)目總建筑面積12元/平方米標(biāo)準(zhǔn)交存，兩項(xiàng)合計(jì)47元/平方米。
2008年3月24日以后簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的住宅項(xiàng)目，首期維修資金按照下列標(biāo)準(zhǔn)交存。
配備電梯的商品住宅，由業(yè)主按照建筑面積120元/平方米標(biāo)準(zhǔn)交存；不配備電梯的住宅，由業(yè)主按照建筑面積60元/平方米標(biāo)準(zhǔn)交存。住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立式住宅，由業(yè)主按照建筑面積60元/平方米標(biāo)準(zhǔn)交存。
配備電梯的非住宅，由業(yè)主按照建筑面積120元/平方米標(biāo)準(zhǔn)交存；不配備電梯的，由業(yè)主按照建筑面積60元/平方米標(biāo)準(zhǔn)交存；住宅小區(qū)內(nèi)營業(yè)性車庫（位）由業(yè)主按照建筑面積60元/平方米標(biāo)準(zhǔn)交存。
據(jù)了解，這個標(biāo)準(zhǔn)主要是根據(jù)土地使用權(quán)的出讓時間來劃定的。如上書房和嘉宏七棠兩個小區(qū)，位置挨得很近，上月都有一批房源交付。由于上書房的土地使用權(quán)出讓時間是2008年2月，所以業(yè)主只需按35元/平方米交存資金，但這筆錢中不包括電梯維修資金。嘉宏七棠的土地使用權(quán)出讓時間是2009年9月，所以是按照新標(biāo)準(zhǔn)交存的。
賣房子前得補(bǔ)足之前未交的維修資金
有的業(yè)主交了住宅維修資金，有的業(yè)主卻沒有交，當(dāng)共用部位設(shè)施設(shè)備需要維修時，卻發(fā)現(xiàn)所交資金不夠一次維修，在一些城市的部分小區(qū)已面臨了這樣的窘境。
此次新辦法亦有針對性的措施——“業(yè)主申請房屋轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)提供已經(jīng)足額交存維修資金的相關(guān)憑證；房屋未交存首期維修資金或維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足，該房屋維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。”
通俗點(diǎn)講，就是賣房子的時候要把這筆“修房子”的錢補(bǔ)上。
市物業(yè)管理中心主任陳福寶告訴記者，之所以制定這一條款是基于兩方面原因考慮。一來，省物管條例有規(guī)定住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)籌。業(yè)主申請房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，也要向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交存住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。
另一方面來看，我市住宅從2001年開始由政府統(tǒng)一歸集管理維修資金，經(jīng)過十多年發(fā)展，大多數(shù)人都有了新建商品房要交住宅維修資金的意識。隨著時間推移，已交納首期維修資金的房屋逐漸進(jìn)入維修期，一些小區(qū)中的房屋動用維修資金后余額已不足首期交存額的30%。
此外，記者也從側(cè)面了解到，2006年以前交付的房子，有些業(yè)主通過關(guān)系去找開發(fā)商打了招呼，當(dāng)時并沒有交這筆錢，導(dǎo)致同一幢樓的房屋維修資金不全，影響維修資金的使用分?jǐn)偂?/span>
在陳福寶看來，通過二手房交易前補(bǔ)繳維修資金的方式，能夠逐步補(bǔ)充房屋的維修資金，為業(yè)主住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的及時維修提供保障。
據(jù)記者了解，一般的維修是可以動用住宅專項(xiàng)維修資金的，但如果到了使用年限，如15年、20年后需要更換，維修資金恐怕就不夠用了。
新辦法直接就設(shè)立了專門的電梯、消防專項(xiàng)維修資金，這是很大的一個亮點(diǎn)。規(guī)定指出“2013年5月1日以后受讓土地的住宅物業(yè)，配置電梯的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入維修資金管理。”
前段時間，我市中心城區(qū)一知名小區(qū)就遇到了類似情況。有業(yè)主舉報(bào)，小區(qū)的消防自動報(bào)警系統(tǒng)故障、消火栓管網(wǎng)無水、噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)無水等，已構(gòu)成重大安全隱患。這種大規(guī)模的消防設(shè)施更換改造，整改預(yù)算在80萬元左右，無奈只能動用住宅專項(xiàng)維修資金，盡管最后經(jīng)多次協(xié)商，在我市第一次通過應(yīng)急方式動用住宅維修資金進(jìn)行了消防整改，但這個過程中不少業(yè)主是不太樂意的。
物管中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說，小區(qū)消防設(shè)施、電梯等老化是今后不可避免的隱患，而這筆專項(xiàng)資金的設(shè)立能很好的起到補(bǔ)充解決問題的作用。且錢是開發(fā)商支付的，業(yè)主也沒什么負(fù)擔(dān)。
小區(qū)中的一些維修工程將引入中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)等
新辦法中另一大亮點(diǎn)是，小區(qū)一些維修工程將引入中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)等。
“住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)急維修項(xiàng)目及申請使用維修資金5000元以上的項(xiàng)目，申請人應(yīng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對工程造價(jià)進(jìn)行審計(jì)。申請使用維修資金金額5萬元以上的項(xiàng)目，申請人應(yīng)通過招投標(biāo)等公開競爭方式擇優(yōu)選擇施工單位，但應(yīng)急維修項(xiàng)目可以除外。申請使用維修資金金額20萬元以上的項(xiàng)目，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。對維修、更新和改造項(xiàng)目實(shí)施審計(jì)、招標(biāo)或監(jiān)理的，申請人應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告、文件等書面材料，相關(guān)費(fèi)用從維修資金中列支。”
市物管中心副主任莊錫中說，制定這一條款，主要考慮到維修工程是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，而業(yè)委會、業(yè)主在對維修事項(xiàng)進(jìn)行決策時，往往缺乏專業(yè)知識，尤其是在維修項(xiàng)目的定價(jià)及維修工程的組織實(shí)施方面。
“現(xiàn)在通過引入招標(biāo)、監(jiān)理、審計(jì)等中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)，能提高維修資金使用效率，合理控制資金支出，有效杜絕了維修項(xiàng)目中出現(xiàn)的高估冒算、偷工減料等現(xiàn)象。”
據(jù)了解，清涼附近的一個小區(qū)，要修17幢樓的外墻和一個屋面，工程預(yù)算約為8.34萬元，審計(jì)下來的價(jià)格是7.26萬元，節(jié)省了1萬多元。
