小區(qū)的電梯總是出毛病，該誰出錢維修?房子總是漏水，外墻總是脫落，如何是好……其實(shí)，每位市民買房時都交納了一筆首期物業(yè)專項維修資金，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，但并不是每一個人都充分了解這一資金并行使自身權(quán)利。
再過不久，這筆物業(yè)專項維修資金如何管理和使用，可望更加規(guī)范。記者昨日獲悉，市政府法制辦將于10月30日上午對《長沙市物業(yè)專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》舉行立法聽證會，從現(xiàn)在開始向社會征集立法意見和建議。熟悉物業(yè)專項維修資金管理方面的法律、法規(guī)、政策和實(shí)際情況，并有較好語言表達(dá)能力的市民，可在9月18日至10月12日(公休日休息)通過電話(0731-84662185)、網(wǎng)絡(luò)(報名郵箱為wywxzj@163.com)或到市物業(yè)維修資金管理中心(馬王堆中路248號長沙市房產(chǎn)交易大樓1305辦公室)報名。
怎么交納
購房者辦理房屋預(yù)告登記時交納
按照之前的相關(guān)政策，物業(yè)專項維修資金是購房者入住之前交納。但在實(shí)質(zhì)操作上，購房者一般在交納房款的時候就一并交了。
根據(jù)征求意見稿規(guī)定，購買預(yù)售商品房的，購房者應(yīng)當(dāng)在辦理房屋預(yù)告登記時將首期物業(yè)專項維修資金直接存入物業(yè)專項維修資金專戶。“如果是入住時才交，那收取的難度就大了。因此，《辦法》選擇了操作性更強(qiáng)的一個。”市政府法制辦相關(guān)人士表示。
按造價的5%至8%分類確定標(biāo)準(zhǔn)
那么，維修資金要交多少錢呢?
征求意見稿明確，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)市建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%分類確定后向社會公布，并適時調(diào)整。
怎么管理
自行管理資金須“雙2/3”同意
征求意見稿明確，小區(qū)業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金，由市物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)代管。管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶，物業(yè)專項維修資金自存入物業(yè)專項維修資金專戶之日起按照國家規(guī)定的利率，在每年規(guī)定的時間為業(yè)主計息。
業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，由業(yè)主委員會向管理機(jī)構(gòu)申請劃轉(zhuǎn)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金。未經(jīng)業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，繼續(xù)由管理機(jī)構(gòu)代管。
根據(jù)規(guī)定，業(yè)主大會成立后，決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主(俗稱“雙2/3”)表決同意。
除購買國債外不得挪作他用
以前，曾發(fā)生過物業(yè)專項維修資金被挪用的情況。怎么保障維修資金安全?征求意見稿對此做了明確規(guī)定。
征求意見稿規(guī)定，在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，除可以按國家規(guī)定購買國債外，不得挪作他用。利用業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意;未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。同時，下列收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存使用：物業(yè)專項維修資金的存儲利息;利用物業(yè)專項維修資金購買國債的增值收益;利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外;物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。
怎么使用
“一次性表決”破解維修資金使用難
事例
前不久，芙蓉區(qū)某小區(qū)的移動門壞了，但已過保修期。但要動用維修資金，就需征得近600業(yè)主中的2/3簽字同意。“我們這里找人簽名實(shí)在是太麻煩了。”最后，物業(yè)方為避免麻煩，干脆選擇自籌資金更換了這張門。
解讀 根據(jù)規(guī)定，要動用維修資金，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意。正是這個“雙2/3”，成為了一道難過的“關(guān)卡”：也許頂樓業(yè)主想申請維修資金補(bǔ)漏，樓下的業(yè)主卻并不樂意;電梯壞了，高層業(yè)主堅持要換，低層業(yè)主不見得這么積極……尤其是一些大修項目、緊急項目，難以在短時間內(nèi)得到處理，給不少業(yè)主造成很大的生活困擾。
根據(jù)征求意見稿，只要是全體業(yè)主受益、費(fèi)用在1萬元以下，就不用業(yè)主每次都來表決，采取“一次性表決”就行了。
市政府法制辦相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為了解決“雙2/3”簽名難問題，征求意見稿規(guī)定了“一次性表決模式”——對同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益或者單項物業(yè)維修和更新、改造項目費(fèi)用在1萬元以下的物業(yè)維修和更新、改造項目，可以采取一次性表決的方式使用物業(yè)專項維修資金，只要是屬于一次性表決范圍內(nèi)的物業(yè)維修和更新、改造項目，使用物業(yè)專項維修資金時，不需要業(yè)主再次表決。但“一次性表決時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。
四種危及安全情形的維修可直接列支
事例
胡女士家住雨花區(qū)某小區(qū)，其所住樓棟的電梯總是出現(xiàn)故障，好幾次有人被困在電梯內(nèi)。“其中幾次還是老人和小孩，幾乎出了大事。”胡女士告訴記者，“我們多次去找物業(yè)，他們總是說動用物業(yè)專項維修資金需要各種手續(xù)，還得報批。最后，拖來拖去就沒有下文了。”
解讀 長沙市物業(yè)維修資金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說，一些緊急情況如電梯故障，消防、電力、供水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙等，處理不及時有可能危及住戶的安全。對此，征求意見稿規(guī)定，只要出現(xiàn)“應(yīng)急維修情形”，需要立即對物業(yè)項目進(jìn)行維修和更新、改造的，維修費(fèi)用可以直接從相關(guān)業(yè)主物業(yè)專項維修資金中列支。這些情況包括：電梯故障危及人身安全的;消防、電力、供水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備損壞嚴(yán)重等重大安全隱患或者緊急情況的;屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴(yán)重的;樓體單側(cè)外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全的以及其他發(fā)生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況。
征求意見稿同時規(guī)定，由管理機(jī)構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)報物業(yè)所在地區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門確認(rèn)后，向管理機(jī)構(gòu)書面申請預(yù)先撥付部分物業(yè)專項維修資金，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在兩個工作日內(nèi)劃轉(zhuǎn)資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織搶修。工程竣工后，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門確認(rèn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主持維修發(fā)票等材料到管理機(jī)構(gòu)辦理余款撥付手續(xù)。
市政府法制辦相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，如果有以上這些緊急情況，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門可以組織代修。工程竣工后，區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))主管部門持工程驗收合格證明、維修發(fā)票等材料到管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會辦理付款手續(xù)。
