富景花園12棟的住戶在查看電梯停運的通知。
費用不菲有無物業維修基金都是難題，業內人士表示未來幾年廣州將進入電梯更新高峰
本版撰文 信息時報記者 吳宇林 羅輯 實習生 王歡
本版攝影 信息時報記者 葉偉報
“困在電梯里，電梯急升急降，人高馬大的男士都嚇出心理陰影了！”近日，在天河區天壽路某大廈內工作的白領的電梯驚魂著實嚇人。無獨有偶，近段時間記者頻頻收到類似的老電梯故障問題投訴。但是，投訴之余，業主對于電梯維修費用該由誰埋單無法統一意見，沒有物業維修基金的老樓業主難湊錢，有維修基金的則對不同樓層是否該均攤難達成一致……
問題1
沒基金，住戶自掏腰包？
“修電梯的錢籌不夠，物業管理公司就把電梯停掉，我們這一棟的住戶不知道要爬多久的樓梯了。”家住海珠區新港西路富景小區的住戶向記者反映，由于電梯需要更換零件，而購買樓房時交納的維修基金不知去向，物業管理公司要求住戶們出資更換零件所需要的費用。但住戶們對于是否出資更換電梯零件各持己見，物業管理公司經過半年多的努力，仍有住戶不愿意出錢，無奈之下，經廣州市質量技術監督局批準，物管公司決定于12月21日開始，將第12棟樓的電梯停用。
記者近日來到富景小區11、12兩棟電梯門口，看到管理處貼出來的電梯安全隱患報告、集資維修電梯的通告和催費通知書。據了解該小區住宅最高樓層為11樓，4~5戶共用一部電梯，自1999年開始開盤以來，電梯已經使用了近12年。
廣東省華僑物業發展有限公司富景花園管理服務中心的劉經理對記者說，部分住戶不愿掏腰包維修電梯的原因是購買房子時，已經向開發商交納了維修基金，而當物業管理中心與樓盤開發商溝通時，卻得知住戶們維修基金卡中只有1元錢。記者了解到該物業公司從2006年接管該小區物業，維修基金當初由誰交、交款數目都不清楚。
記者看到，根據2.5元/平方米的標準，每戶分攤的維修費用為100多元至200多元不等。由于11棟40戶左右的住戶有4戶沒有出錢，物管公司只好墊資修電梯，并于上周末將電梯修好。而12棟50戶中仍有11戶不愿意出錢，缺口較大，物管公司不愿意再墊付。昨日12棟樓的電梯已經停用，一些已經交過費用的住戶不停抱怨。
問題2
有基金，按使用頻次來分攤？
凌女士住在黃埔大道中旁邊的一個高檔小區，但最近凌女士卻發現小區美中不足的地方，就是電梯經常要停用進行維修檢查，上下很不方便。由于電梯維修的頻次較高，今年都修了五六次了，凌女士留了個心眼，她發現，原來家樓上有不少單位被戶主出租作為公司辦公室或辦理小學生托管班，因而招來大量流動人員出入。她認為電梯經常維修和這種現象有關系，“經營用和居住用的電梯應該是兩個不同的概念，前者的損耗肯定會比較大，而且外來人員也不一定會像我們這些住戶那樣愛護公共設施。”
據了解，該小區住戶在購買住宅時均交付了4000元的物業維修基金，此前幾次電梯維修費用均由基金撥出。凌女士表示不反對有戶主把單位用作其他用途，但如果因為頻繁使用電梯而加速折舊，就希望使用基金款項時不宜平均分攤，使用頻率高的戶主應多分攤一些維修費用。
問題3
“老齡”電梯是繼續修還是退休？
“公司才搬進來短短兩個月，就出現了兩次員工被困在電梯里的事故。”在天河區天壽路31號的江河大廈12樓工作的蘇女士訴苦。最近一次發生在12月19日，公司兩名同事從1樓搭電梯上來，結果電梯在12樓沒停，卡在了兩層樓之間并不停地晃動，后來在保安的協助下打開電梯門，將他們拉了出來。
記者從該大廈星瑞物業管理公司了解到，大廈的電梯已使用了十幾年時間，物業公司每周都要維修一次，每年支付4臺電梯的維修費用就將近5萬元。12月20日，蘇女士所在公司向大廈招租處就電梯問題進行咨詢，得到的答復是要更換兩臺新電梯，目前資金已經到位，但是有部分業主不同意更換，所以問題一直未解決。“我們每次坐電梯都膽戰心驚，非常希望換新電梯。”
矛盾焦點
樓齡
電梯壽命
更換一臺
電梯費用
癥結
70年
15~20年
30萬元左右
就算有維修基金
也難支付多次更換
江河大廈4臺電梯每年的維修費用將近5萬元，但比起若要更換新電梯一臺30萬元左右的高額數目，5萬元還是個小數字。富景花園物業管理中心的劉經理說，“沒有維修基金，樓房又逐年老化，各個部件會相繼出現問題，集資將更加困難。”而對于有維修基金的樓房，70年的樓齡相對的是15~20年壽命的電梯，也會凸顯出問題的不可調和性。根據廣州市2008年關于維修基金規定，購房者在2008年8月1日后簽訂商品房買賣合同，且購買的房屋在2008年2月1日后取得商品房預售許可證，首期住宅專項維修資金應按新標準交存，即高層（有電梯）每平方米建筑面積105元。以一棟15層，一梯四戶，每戶100平方米的居民樓為例，60戶居民的總面積是6000平方米，單元樓總的維修基金是63萬元，如果15年更換一次，那這筆維修基金只夠更換2次，還是在不維修其他設施、不計通脹的情況下。另外，那些低樓層和使用電梯頻率較低的用戶，對于按面積分攤收集維修基金也提出質疑，因此經常會出現部分住戶不同意使用維修基金的問題。
可行辦法：
1用廣告收益來埋單？
黃先生所住的小區樓有十多年的樓齡，黃先生介紹，由于物業為小產權房，并非商品房，所以在購房時并沒有交付物業維修基金。雖然有這樣的先天不足，但小區物管在處理公共開支時比較“均真”。黃先生說：“物管工作人員會將每月的電梯廣告、櫥窗廣告收益以及促銷活動進場費等列明公示，并且作為小區的公共項目開支使用。每次使用后也會告知住戶，讓每一分錢的流向都清晰具體。”
雖然廣告收益并不能完全支付所有的費用，但黃先生認為這種取之于民用之于民的做法多少能夠減輕居民的經濟壓力，也降低物管工作人員上門收費的壓力，“仍有空缺的部分物管會先行支付，隨后會累加為物業管理費的一部分由居民交付。”黃先生說。據了解，物管的做法得到小區內大部分住戶的歡迎。
2“維修費用最終還是平攤給住戶”
廣東省電梯協會的相關負責人表示，小區沒有成立物業維修基金是現時電梯等設備維修難的主要原因，此外很多住戶會認為已經交付了物業管理費，因而不愿交付額外的維修款項。“雖然國家標準規定了物管費的構成包含有電梯維護費用的款項，但由于更換零件方面需要較多的資金，并非所有的物業管理公司可以承擔這樣大的費用，因而這筆費用最終還是要平攤給住戶。”
此外，該負責人表示，一般電梯的使用壽命在15~20年之間，從廣州城市建設發展的歷程來看，預計未來幾年廣州會進入電梯更新的高峰期。由于電梯關乎公共安全及生活質量，物管方面應該提前做好應對電梯老化的準備，而住戶也應該配合。”
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