電梯停擺，屋頂漏水，都快火燒眉毛了，要用物業維修資金修房子，必須找2/3以上的業主簽名同意？近日，市政府常務會議原則審議并通過了《長沙市物業專項維修資金管理辦法（草案）》，今后，凡出現電梯故障、外墻滲漏等應急維修情形，這筆維修費都可直接從資金中列支，物業專項維修資金表決難、使用難的狀況將得到改變。
“房屋養老金”屬于業主所有
物業維修資金是老百姓的“房屋養老金”，這筆錢什么時候交？《辦法》規定，“購買預售商品房的，購房者應當在辦理房屋入住手續前將首期物業專項維修資金直接存入物業專項維修資金專戶”，并明確了“房地產開發企業不得代收物業專項維修資金”。
同時，“對未預售的商品房，房地產開發企業應當在辦理房屋初始登記前將首期物業專項維修資金交存至物業專項維修資金專戶”；“自建、代建的房屋，房屋所有權人應當在辦理房屋初始登記前將首期物業專項維修資金交存至物業專項維修資金專戶”。
交存標準：每平方米造價的5%至8%
買一套房子要交多少物業維修資金？《辦法》規定，業主按照所擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額標準，由市住房和城鄉建設行政主管部門根據市建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%分類確定后向社會公布，并適時調整。
物業維修資金由誰來管？據介紹，目前，長沙市僅有28%的小區成立了業主大會和業主委員會，而這筆維修資金的使用審核涉及政策法規和工程技術等多方面知識，為保障資金安全，《辦法》規定， 業主交存的物業專項維修資金屬于業主所有；業主大會成立前，業主交存的物業專項維修資金，由管理機構代管。
3萬元以下項目可一次性表決
記者獲悉，去年上半年，長沙某小區要維修大門，由于該小區共有1200戶居民，當時物業公司費盡了腦筋，花了很長一段時間，也沒能找到足夠的業主簽名，最后物業公司只好自己出錢修好了大門。
一方面是業主急等用錢修房子，一方面卻是物業維修資金賬上“有錢使不出”。針對目前存在的問題，《辦法》對物業專項維修資金明確了三種使用模式，包括一般使用模式，一次性表決模式和應急維修模式。
《辦法》規定，物業專項維修資金只能專項用于物業公共部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不能挪作他用，相關費用由業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
為了減少受益業主簽名的次數，緩解簽名耗時長的問題，《辦法》設立了一次性表決模式，即“對同一物業管理區域內全體業主受益且單項物業維修和更新、改造項目費用在三萬元以下的，可采取一次性表決的方式使用物業專項維修資金。”
應急維修可直接列支維修資金
電梯故障、房子漏水這樣的急事，得占受益建筑物總面積2/3以上，且占總人數2/3以上的業主簽名同意，才能動用物業維修資金修繕。而征集簽名，需要花費相當長時間，很多時候，物業公司最后只能直接向住戶收取費用。維修資金使用難，是目前長沙各小區普遍存在的問題。
《辦法》規定，出現“應急維修情形”需要立即對物業項目進行維修和更新、改造的，維修費用可以直接從相關業主物業專項維修資金中列支。
哪些情況屬于應急情形？具體包括：電梯故障危及人身安全的；消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況的；屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重的；樓體單側外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全的；其他危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況。
房子買賣，維修資金同時“過戶”
房子買賣，維修資金如何處置？《辦法》規定，房屋所有權轉讓時，該房屋賬戶結余的物業專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。“房屋滅失的，房屋賬戶中結余的物業維修專項資金應返還業主。”據了解，《辦法》還規定，由管理機構代管物業維修金的，應當定期公布業主交存、使用、增值收益和結存金額等情況。業主對使用情況有異議的，可要求復核；管理機構和業主委員會將在7個工作日內予以答復。
“挪用物業專項維修資金的，將由住房和城鄉建設行政主管部門追回，并處以挪用金額兩倍以下的罰款，構成犯罪的，將依法追究刑事責任。物業服務企業挪用資金的，可依法吊銷其資質證書。”
【試點成效】
居民不再望“樓”興嘆
電梯突然“罷工”，上百居民被堵在電梯門外望“樓”興嘆……美林景園小區17棟居民張婷對去年7月遇到的電梯突發故障記憶猶新。所幸，美林景園小區是雨花區物業維修資金創新試點小區之一，按程序申報應急維修后，有關部門現場勘查鑒定確屬應急維修范疇，幾天內，通過動用物業維修資金就修好了電梯。
“要在過去，光是征集‘雙三分之二’業主簽名就得耗上幾個月。”張婷大贊新制度的方便。去年2月，雨花區在仁和雨花家園小區、鴻景雅苑小區、巴黎香榭芙蓉公館小區、美林景園小區4個物業小區試點開展物業維修資金管理創新，率先推出應急維修、授權委托和審批權限下移三大改革舉措。改革不僅解決了“雙2/3簽名”難問題，還通過委托授權形式使業委會、居委會能監督、代理維修，讓物業維修資金使用更便捷、公正。
【背景】
“隨著城市建設速度的加快，越來越多的物業共用部位和共用設施超過了保修期。”據市法制辦負責人介紹，2002年5月開始，長沙規定購房者需繳納“首期維修資金”；2009年，為了防止物業專項維修資金被占有或挪用，長沙開始實行由房屋買受人到銀行自行繳納的方式，使集中歸集的維修資金歸屬于各個商品房物業項目的全體業主所有，專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修。到2012年12月，長沙市維修資金交存總額達到了95.1億元。物業專項維修資金“如何交、如何管、如何用”，成為老百姓越來越關注的問題。
【相關鏈接】
共用部位一般包括：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、水泵間、電表間、管道井、電梯前庭、鍋爐房、發電間、配電間、線路分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、公用陽臺、公用露臺和公用廁所等。
共用設施設備一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、中央空調、防盜門、樓宇對講系統、避雷裝置、水箱、水泵、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、小區圍欄、監控報警系統、車輛進出管理系統、非經營性車場車庫和公益性文體設施等。
